Ekspert: dziwię się, że ludzie oszczędzają na lokatach. Lepiej inwestować w grunty

Rozmowa z Krzysztofem Misztalem, właścicielem firmy KM Grunt, która zajmuje się kompleksową obsługą działek

Opłaca się kupować działki?

- Oczywiście. Nie znam nikogo, kto by na nich kiedykolwiek stracił. Od kiedy pracuję w tej branży, to nie zdarzyło się jeszcze, żeby ktoś, kto mądrze zainwestował w grunty, zaliczył potem spadek ich wartości. Owszem, w przeciągu kilku lat te ceny się zmieniają, czasami nawet spadają, ale w dalszej perspektywie i tak są dużo wyższe niż w momencie kupna.

To dużo można na tym zarobić?

- Mam przykład klienta w okolicach Lublina, który w 1994 roku nabył grunt za 36 tys. zł. Obecna wartość rynkowa to ponad 1,5 mln złotych bez podziału. Czas zrobił tutaj naprawdę dobrą robotę jeśli chodzi o inwestowanie pieniędzy. Już teraz wiemy, że po dalszych pracach grunt zyska na wartości. W tej chwili zajmuję się tym. Kompletowanie dokumentacji, podział, wszelkie formalności biurokratyczne – to wszystko potrwa około roku. Ale wtedy, po podziale tego gruntu i sprzedaży na poszczególne działki, ta parcela będzie warta jakieś 2,6 mln zł. Nie tak dawno obsługiwałem też innego klienta, który zainwestował kiedyś w pole przylegające do ośrodka rekreacyjnego w atrakcyjnej części Bieszczadów. Deweloper zapłacił mu w tym roku ponad 2 mln zł za to „pole”, które zostało przekształcone na działkę budowlaną. Stanie na niej nowoczesny hotel. Mój klient zarobił na tej transakcji 1,7 mln zł. Podobną transakcję widziałem w okolicach Międzyzdrojów, gdzie jest też duży popyt na działki z przeznaczeniem na usługi – tak jak w większości miejscowości turystycznych. Takie smaczki inwestycyjne nadal istnieją i mają się naprawdę dobrze. Żaden bank i żadna lokata nie przyniesie takich zysków.

Dużo osób inwestuje w ten sposób?

- Coraz więcej. Szczerze mówiąc, nie wiem nawet dokładnie ile wynosi w Polsce teraz oprocentowanie lokat. Wiem jednak, że nie zarobi się na nich zbyt wiele. Jeśli gdziekolwiek miałbym lokować pieniądze, to byłyby to tylko i wyłącznie grunty. I tak robią też moi klienci.

A dokładnie to czym pan się zajmuje?

- Moja praca podwyższa wartość gruntu. Załatwiam za klienta wszelkiego rodzaju pozwolenia na przyłącza, sprawy geodezyjne, podział i oczywiście zajmuję się także „upiększaniem” działki, czyli np. wycinką starych drzew, mulczowaniem itd. Działam na podstawie upoważnienia notarialnego nadanego przez właściciela gruntu.

Nie ma w tej branży „haczyków”?

- Są. Znam przypadki, kiedy klienci kupili działkę pod inwestycję w okazyjnej cenie, stawiali na niej piękny dom, a potem się okazało, że kilkaset metrów od granicy ich działki ma przebiegać obwodnica, a z drugiej strony zaczęła się już budowa parkingu przed nowym hipermarketem. Jeśli ktoś sądził, że na takiej nieruchomości po latach zarobi, to musiał przeżyć duże rozczarowanie. Nie dosyć, że często wartość takiej nieruchomości dramatycznie spada, to trudno znaleźć chętnego na jej kupno – chyba, że za naprawdę niewielkie pieniądze. Z takim sytuacjami miałem już wielokrotnie do czynienie m.in. w okolicach Warszawy, gdzie obok działki powstaje właśnie cmentarz, przy którym nie każdy chce mieszkać czy nawet oczyszczalnia ścieków. Dlatego warto dokładnie przeanalizować plany jakie posiadają urzędy dla danego regionu, a potem wchodzić w jakiekolwiek inwestycje. Wiele rzeczy można przecież wcześniej przewidzieć. Przed zakupem działki trzeba wystąpić do urzędu z wnioskiem o wypis i wyrys z planu, albo dotrzeć do geoportalu, który zawiera wiele przydatnych informacji. Warto też zapoznać się ze studium zagospodarowania przestrzennego, które zawiera kierunki rozwoju na kilkanaście lat do przodu. Wiele gmin nie nadąża za ciągle zmieniającymi się przepisami, a pracownicy do końca nie są przeszkoleni do swoich zadań. Osobiście wielokrotnie zdarzało się przy współpracy z jedną gminą, że to ja upominałem pracowników geodezji, że robią coś nie tak.

To w jaką działkę najlepiej inwestować?

- Osobiście wybierałbym działkę rolną 5 i 6 klasy gruntu, najlepiej szeroką, z dostępem do drogi asfaltowej – takie są najłatwiejsze do przekształcenia. Z mojej obserwacji rynku wynika, że ludzie mają dość małych 5-arowych działeczek, na których ledwo mieści się dom i powstaje jeden obok drugiego. Klienci chcą spokoju, ciszy i własnej przestrzeni, prywatności. Mając już taką działkę, trzeba jedynie dać sobie potem czas. A czas to pieniądz.